La révision du loyer dans le bail à usage professionnel OHADA

mercredi 7 mars 2012
VENANT PAUL S.
Legal Consultant, Individuel
Bangui, Centrafrique
La question de révision du loyer dans le cadre d'un bail à usage professionnel est bien souvent un casse tête et source de bien de mésintelligence entre bailleur et locataire, surtout lorsqu'aucune clause du contrat de bail n'a prévu les conditions de révision. Les bailleurs ont en effet souvent la facheuse habitude de faire de la surrenchère lorsque la demande est grande.

IL S'AGIT ICI D'UNE ACTUALISATION D'UNE QUESTION DEJA TRAITEE AU REGARD DES NOUVELLES DISPOSITIONS DE L'ACTE UNIFORME REVISE

Cette question est traitée par les articles 116 et suivants de l'Acte Uniforme portant Droit Commercial Général révisé le 15 décembre 2010, en vigueur depuis le mois de mai 2011 et qui s'appliquent à la révision du loyer d'un bail à usage professionnel. il s'agit ici du contrat de bail qui permet au locataire d'exercer dans les lieux une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle.

Ce qu'il faut d'abord savoir c'est que la révision du loyer dans un bail à usage professionnel doit être fait de commun accord et par écrit. Un bailleur ne peut en conséquence imposer unilatéralement au locataire une révalorisation du loyer. Il ne suffit pas de dire au locataire , comme on le fait souvent: "le loyer sera augmenté à partir de telle date". Il faut que le locataire accepte l'augmentation par ECRIT, et de préference dans le cadre d'un avenant au contrat.

Ce qu'il faut également noter c'est qu'a défaut de fixation des conditions de révision du loyer dans le contrat, le loyer ne pourra être révisé qu'après 3 ans.

Si le contrat a prévu des conditions de révision, il n'y a pas de problème; le locataire ne peut s'opposer à la révision, dès lors que l'augmentation est proposée dans les conditions fixées par le contrat

Supposons cependant que le contrat n'ait rien prévu, que le bailleur veuille augmenter le loyer, mais que le locataire refuse l'augmentation proposée. La solution dans ce cas est le recours au tribunal. l'article 117 de l'Acte uniforme prévoit en effet qu'à défaut d'accord ECRIT entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridition compétente statuant à bref délai, est saisie par la partie la plus diligente. (locataire ou bailleur selon le cas)

Ainsi, en cas de désaccord sur ce point, le bailleur devra saisir le juge des référés du lieu de situation du local loué pour lui demander de fixer le nouveau loyer.

Pour la fixation du nouveau loyer et conformément à la loi, le juge devra prendre en considération les éléments suivants: -la situation des locaux -leur superficie - l'état de vétusté - les prix de loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires. La décision rendue par le tribunal sur ce point s'imposera aux parties.

Cette prescription est d'ordre public; les parties sont tenues de l'observer et les juges sont tenus d'y veiller.

le bailleur qui ne respecte pas ces prescriptions sur la révision du loyer et qui rompt le contrat au motif que le locataire a refusé de payer le loyer qu'il a imposé, pourra se voir condamner à des dommages intérêts pour rupture abusive. Dommages intérêts qui pourront être élevés surtout si l'activité du locataire a une certaine importance

IL EST EN CONSEQUENCE CONSEILLE DE PREVOIR UNE CLAUSE QUI FIXE LES MODALITES DE REVISION DU LOYER DES LA SIGNATURE DES CONTRATS DE BAIL, CES MODALITES DEVRONT ETRE CLAIRES ,PRECISES ET SANS EQUIVOQUES pour éviter d'éventuels désagréments d'un procès qui pourra s'averer long et couteux, surtout si on a un adversaire de mauvaise foi qui sait utiliser les procédures dilatoires.

Le recours à un professionnel peut s'avérer utile dans ce cas.

Avec la révision de l'acte uniforme les dispoitions sur la révision loyer s'appliqueront à tous les baux dans lequels le locataire exerce une activité professionnelle, commerciale, industrielle ou artisanale; dorénavant c'est le juge des référés statuant en matière d'urgence qui sera expressement compétent pour fixer le nouveau loyer en cas de désaccord entre les parties. contrairement aux anciennes dispositoons qui donnaient compétence au tribunal.

Tous amendements, corrections et commentaires pour enrichir le traitement de cette question sont attendus
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